اخلاق صاحبخانه بودن در عصر نابرابری
امروزه برای بسیاری از آمریکاییها، صاحبخانهشدن، به رؤیایی دستنیافتنی تبدیل شده است.
در سال 2022، متوسط نرخ بلندمدت وام مسکن در ایالات متحده، برای اولینبار در بیش از دو دهه، به 7 درصد افزایش یافت. متوسط قیمت فروش خانههای موجود به رکورد 416000 دلار آمریکا صعود کرد، درحالیکه تقاضا برای وام مسکن به پایینترین میزان در 25 سال گذشته رسید. کارشناسان، با پیشبینیِ کاهش قیمت مسکن و نرخ وام مسکن، دورانِ گذار را در سال 2023 پیشبینی کردند. با توجه به اینکه احتمالاً بازار مسکن تا حدی از رونق بیفتد، همچنان، این نجوا در گوش خریداران به گوش میرسد که «خرید خانه صَرفۀ اقتصادی دارد».
ولی آیا مردم اصلاً باید مِلک بخرند؟
پژوهش من، تأثیر منفیِ صاحبخانهشدن را بررسی میکند. علیرغم وضعیت کنونی بازار مسکن، املاک همچنان یک سرمایهگذاری معقول تلقی میشود؛ حداقل برای گروه معدودی که از پسِ خریدِ آن بر میآیند. بااینحال، صاحبخانهشدن میتواند عواقب جدی بر زندگی دیگران داشته باشد.
خرید برای کسب سود؟
خریداران مِلک، به دو دستۀ اصلی تقسیم میشوند: آنهایی که مِلک را به عنوان خانۀ اصلی میخرند و آنهایی که برای سرمایهگذاری، اقدام به خرید میکنند. خرید مِلک بهعنوان خانۀ اصلی، اخلاقیتر از خرید مِلک برای سرمایهگذاری تلقی میشود، چون مسکن یک نیاز اساسی محسوب میشود. ولی خرید مِلک برای سرمایهگذاری، برای سود شخصی است و غالباً صاحبخانه هرگز قصد زندگی در آنجا را ندارد. سرمایهگذاران ممکن است خانههایی را خریداری کنند که میتوان آنها را تعمیر کرد و طی معاملهای پُرسود به فروش رساند یا اجاره داد. از سال 2019، موجران حدود 36 درصد از 122.8 میلیون خانوار کشور را اداره کردهاند. دادههای آماری نشان میدهد که 48.2میلیون واحد اجارهای در ایالاتمتحده وجود دارد که تقریباً 70 درصد آنها متعلق به کسانی است که برای استفادۀ شخصی، خانه خریدهاند.
مالکهراسی؟
صاحبخانهها اغلب در معرض انتقاداتی همچون بیعاطفگی و حریصبودناند. کرونا هم بیشتر آبروی مالکان را بُرد، چون بر مشکلات پرداخت اجارهبها افزود و به تخلیه گسترده و بیخانمانی دامن زد.
برخی از مستأجران، از مالکانِ بیتوجه را به فشار و تهدید مستأجران آسیبپذیر متهم کردند. دولتهای فدرال و ایالتی برای کمک به مردم با مداخلاتی مانند «توقف تخلیۀ فدرال» و «برنامۀ توقف اجاره» شهر نیویورک وارد عمل شدند.
حتی بعد از این اتفاقات، صاحبخانهها همچنان فرصت اجاره برای کسانی که ترجیح میدهند خانه نخرند و کسانی که قصد خرید دارند اما از عهدهاش بر نمیآیند، فراهم میکنند. علاوهبراین، صاحبخانهها را میتوان همچون کسانی دید که خدمات ارزشمندی را به کسانی که قصد سکونت طولانیمدت ندارند، ارائه میدهند (مانند دانشجویانی که میخواهند بعد از فارغالتحصیلی، آنجا را ترک کنند یا کسانی که بهطور موقت، محلی برای سکونت میخواهند).
بنابراین، به نظر میرسد اخلاق اجارۀ مِلک تا حدی به این موضوع بستگی دارد که آیا موجران به آن مِلک، برای سرپناه اولیۀ طولانیمدت نیاز دارند یا نه.
صاحبانِ خانهها اغلب بهخاطر بحران مسکن مورد سرزنش قرار میگیرند. بااینحال، تضمین حق بر سرپناه طولانیمدت بر عهدۀ دولت است.
صاحبخانههای غیرسرمایهگذار ممکن است به ضعف سیستم مسکن کمک کنند، اما آنها درونِ این سیستم عمل میکنند، نه بیرون از آن. تنها دولتها توان تغییر سیستم را از رهگذر سرمایه گذاری در مسکن ارزانقیمت دارند.
اخلاق مالکیت خانه
خریداران خانه نیز تعهدات اخلاقی در قبال دیگران دارند.
انتخاب مالکیت ملک در محلهای در حال نوسازی، یا محلهای که در معرض خطر نوسازی است، میتواند به جابهجایی اجباری ساکنان قدیمی آن کمک کند. برخی از مضرات اجبار به ترک محلۀ قبلی عبارتاند از: قطع ارتباطات اجتماعی و تحمل فشار رفتوآمدهای کاری فوقالعاده طولانی. علاوه بر این، افراد رنگینپوست بهطور نامتناسبی تحتتأثیر نوسازی قرار میگیرند؛ آنچه ممکن است باعث شود مدل جدیدی از تفکیک نژادی به وجود آید.
با توجه به این عواقب، صاحبخانههای مشتاق احتمالاً باید از خرید خانه در محلههایی با ساکنان آسیبپذیر اجتناب کنند. اما، با توجه به مقرونبهصرفهنبودنِ خرید مسکن، کسانی که میخواهند برای اولینبار خانه بخرند، فقط میتوانند در محلههای در معرض خطر نوسازی ملک بخرند.
کاهش خطر
دولتها چگونه میتوانند هم از خطراتی مانند تفکیک نژادی را جلوگیری کنند، هم مسکنِ مقرونبهصرفه فراهم کنند؟
یک نمونهاش، سیستم مسکن عمومیِ مقرونبهصرفه سنگاپور است. برای جلوگیری از تفکیک، سنگاپور سهمیههای نژادی در سیستم مسکن عمومی معرفی کرد که مستلزم حداقلهایی را برای میزان مالکیت هر یک از گروههای قومی اصلی آن ــ یعنی چینی، مالایی، هندی و دیگران است ــ که تمام قومیتهای دیگر را شامل میشود. رویکرد سنگاپور، با اینکه نواقصی که در اجرا دارد، نشان میدهد که رویکرد فعالتر برای مسکن، امکانپذیر است.
مالکان ممکن است وظایف اخلاقی داشته باشند، اما نقش دولت در بهرسمیتشناختن و حمایت از حق مسکن درازمدت و پایدار نباید نادیده گرفته شود.